банка Российской Федерации об увеличении размеров надбавок для отдельных видов активов.
Размеры надбавок к коэффициентам риска и значения характеристик активов могут быть установлены только в отношении активов, поступивших на баланс после 3 октября 2022 г., и определяются в зависимости от периода возникновения кредитных требований.
12. Размер надбавки к коэффициентам риска для отдельного вида актива (Пi) определяется на основе таблицы из числа образующих матрицу надбавок к коэффициентам риска в соответствии с актами Центрального банка Российской Федерации.
13. Надбавки к коэффициентам риска не применяются в отношении:
а) требований по кредитам (займам) , предоставленным в рублях на приобретение (строительство) жилья, в отношении которых реализованы меры государственной поддержки (субсидии из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, пособия, а также иные меры государственной поддержки) , в случае если показатель долговой нагрузки заемщика по такому кредиту (займу) не превышает 60 процентов;
б) требований по кредитам (займам) , предоставленным в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".
14. Для учета надбавок к коэффициентам риска при расчете норматива достаточности собственных средств (капитала) суммарная величина итоговых результатов применения надбавок к коэффициентам риска, рассчитанных на основании пунктов 9 - 13 настоящей методики, включается в знаменатель формулы расчета норматива достаточности собственных средств (капитала) .
15. Величина сделок проектного финансирования и поручительств по обязательствам заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - портфель проектного финансирования) , взвешенных по уровню риска (
) , определяется следующим образом:
по портфелю проектного финансирования, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 16 и 17 настоящей методики, рассчитывается по формуле:
,
где:
- обратная величина к минимально допустимому значению норматива достаточности собственных средств (капитала) единого института развития, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2025 г. № 1273 "О вопросах, связанных с обеспечением финансовой устойчивости единого института развития в жилищной сфере";
N - количество проектов в портфеле проектного финансирования;
M - количество сценариев моделирования для портфеля проектного финансирования;
- потери по i-му проекту в сценарии j, рассчитанные согласно приложению № 1;
CI - 0, 9984;
- уровень ожидаемых кредитных убытков в портфеле проектного финансирования в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 9 и 10.
16. По новым проектам портфеля проектного финансирования, отраженным на балансе единого института развития после 1 января 2026 г., величина 
рассчитывается аналогично подходам, применяемым уполномоченным банком в сфере жилищного строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим деятельность кредитных организаций.
17. Начиная с 1 января 2028 г. расчет величины 
по портфелю проектного финансирования уполномоченного банка в сфере жилищного строительства производится аналогично подходам, применяемым уполномоченным банком в сфере жилищного строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим деятельность кредитных организаций.
18. Оценка кредитоспособности заемщиков, совокупных и ожидаемых потерь портфеля проектного финансирования осуществляется согласно модели количественной оценки кредитного риска, позволяющей определить ключевые параметры кредитного риска на основе денежных потоков в базовом и негативных сценариях. Денежные потоки по проекту должны учитывать его количественные и качественные характеристики, специфику финансирования через счета эскроу, стандарты поручительства (если применимо) и особенности проведения процедуры банкротства.
19. Для оценки кредитного риска различных проектов в портфеле проектного финансирования рассчитывается корреляция в следующем порядке:
а) создаются значения случайных величин X в соответствии со стандартным нормальным распределением для каждого сценария моделирования;
б) создаются значения случайных величин матрицы Y, содержащей в качестве элементов значения коррелированных стандартных нормативных случайных величин для каждого сценария моделирования и каждого проекта, обладающих нормальным распределением, с учетом корреляции на основе преобразования по следующей формуле:
где:
- матрица, полученная разложением Холецкого, которая вычисляется на основе матрицы корреляций 
для фактора F стандартным образом;
X - матрица размером (количество проектов, количество сценариев) , содержащая в качестве элементов значения стандартных нормальных случайных величин для каждого сценария и каждого проекта.
20. Величина кредитного риска i-го проекта (
) для целей расчета норматива максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков определяется по формуле:
,
где:
CI - 0, 9984;
- величина кредитного требования по i-му проекту без учета начисленных, но непогашенных комиссий, процентов, а также предусмотренных условиями договора штрафов и пеней;
- уровень ожидаемых кредитных убытков в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (IFRS) 9 и 10 по i-му проекту;
- сумма кредитных требований по портфелю проектов без учета начисленных, но непогашенных комиссий, процентов, а также предусмотренных условиями договора штрафов и пеней.
По сделкам проектного финансирования, в отношении которых произошел дефолт, величина кредитного риска i-го проекта (
) рассчитывается по формуле:
.
21. Денежные потоки по проекту должны учитывать его количественные и качественные характеристики, специфику финансирования с использованием счетов эскроу, порядок предоставления поручительства и особенности проведения процедуры банкротства. Начиная со дня получения уполномоченным банком в сфере жилищного строительства разрешения Центрального банка Российской Федерации, выданного в соответствии с частью второй статьи 721 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) ", на расчет величины кредитного риска с применением банковских методик управления кредитным риском и моделей количественной оценки кредитного риска, но не ранее 1 января 2028 г., совокупная величина кредитного риска в рамках подхода на основе внутренних рейтингов кредитоспособности включается в расчет норматива достаточности собственных средств (капитала) с учетом ограничений, применяемых уполномоченным банком в сфере жилищного строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности.
22. Прочие балансовые активы, взвешенные по уровню риска (
) , рассчитываются по формуле:
,
где:
- коэффициент риска i-го актива, применяемый для требований к контрагентам в зависимости от их следующего класса:
субъектам Российской Федерации - в значении от 0 до 100 процентов в зависимости от уровней кредитного рейтинга, сгруппированных по ступеням кредитного качества в соответствии с таблицей сопоставления рейтинговых шкал российских кредитных рейтинговых агентств, опубликованных на сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", и классификации их в группу заемщиков по уровню долговой устойчивости в соответствии со статьей 1071 Бюджетного кодекса Российской Федерации;
кредитным организациям - в значении от 20 до 150 процентов в зависимости от классов "A" ("A*") , "B" и "C" их кредитоспособности, определяемых уполномоченным банком в сфере жилищного строительства;
физическим лицам - в значении от 0 до 120 процентов в зависимости от значения показателя соотношения величины основного долга по ссуде и справедливой стоимости предмета залога и показателя долговой нагрузки, а также от значения первоначального взноса заемщика;
по прочим требованиям, в частности:
по существенным вложениям в обыкновенные акции (доли) участника единого института развития в жилищной сфере, не консолидируемого в целях расчета норматива достаточности собственных средств (капитала) , норматива максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков и норматива финансового рычага единого института развития, в части, превышающей 15 процентов величины собственных средств (капитала) единого института развития в жилищной сфере (лимит индивидуальных вложений) , а также существенным совокупным вложениям в обыкновенные акции (доли) участников единого института развития в жилищной сфере, не консолидируемых в целях расчета норматива достаточности собственных средств (капитала) , норматива максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков и норматива финансового рычага единого института развития, в части, превышающей 60 процентов величины собственных средств (капитала) единого института развития в жилищной сфере (лимит совокупных вложений) , - 1250 процентов;
по ипотечным ценным бумагам - в значении от 100 до 150 процентов в зависимости от уровня транша;
по прочим требованиям - от 0 до 150 процентов;
- i-й балансовый актив единого института развития, не относящийся к ипотечным активам и портфелю проектного финансирования.
В случае если активы обеспечены гарантией или поручительством, допускается использование коэффициента риска, соответствующего риску поручительств (гарантий) к обеспеченной части актива.
В расчет активов, взвешенных по уровню риска, не включаются активы, которые уменьшают величину собственных средств (капитала) в соответствии с методикой расчета величины собственных средств (капитала) единого института развития согласно приложению № 1 к методике расчета норматива достаточности собственных средств (капитала) , норматива максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков, норматива финансового рычага и норматива ликвидности единого института развития в жилищной сфере, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2025 г. № 1273 "О вопросах, связанных с обеспечением финансовой устойчивости единого института развития в жилищной сфере".
23. Прочие условные обязательства кредитного характера, взвешенные по уровню риска (
) , рассчитываются по формуле:
,
где:
- коэффициент кредитной конверсии для i-го условного обязательства кредитного характера, применяемый в зависимости от уровня риска условного обязательства кредитного характера:
с незначительным риском - от 0 до 10 процентов;
с низким риском - 20 процентов;
со средним риском - 50 процентов;
с высоким риском - 100 процентов;
- i-е условное обязательство кредитного характера единого института развития.
24. При наличии 2 связанных между собой условных обязательств кредитного характера (исполнение одного обусловлено исполнением другого) величина кредитного риска рассчитывается только в отношении основного обязательства, исполнение которого влечет за собой возникновение другого обязательства. Обязательство, связанное с основным обязательством, не включается в состав показателя 
.
25. Величина кредитного риска по производным финансовым инструментам (
) рассчитывается по формуле:
,
где:
- справедливая стоимость i-го производного финансового инструмента;
- номинальная контрактная стоимость i-го производного финансового инструмента;
- коэффициент в зависимости от срока, оставшегося от отчетной даты до даты валютирования, рассчитываемый согласно приложению № 2.
26. Для всех прочих активов и условных обязательств кредитного характера, не указанных в настоящей методике, коэффициент риска устанавливается равным 100 процентам.
27. Единый институт развития для оценки в соответствии с пунктом 15 настоящей методики сделок проектного финансирования и поручительств по обязательствам заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", использует модель на основе денежных потоков в базовом и негативных сценариях (далее - симуляционная модель оценки сделок проектного финансирования) в соответствии с пунктами 28 - 37 настоящей методики.
28. Денежные потоки портфеля проектного финансирования определяются исходя из денежных потоков по отдельным проектам с учетом статистической взаимосвязи между проектами и диверсификации риска. В рамках симуляционной модели оценки сделок проектного финансирования должны быть определены следующие параметры:
схема финансирования проекта, в том числе наличие или отсутствие поручительства;
критерии дефолта заемщика или признаки дефолта заемщика;
сигналы раннего предупреждения на основе факторов кредитного риска;
эффект на кредитоспособность от активации сигналов раннего предупреждения;
стратегии взаимодействия с заемщиком при срабатывании признаков дефолта (реструктуризация или банкротство) ;
компоненты чистой стоимости денежных потоков в стратегиях взаимодействия;
этапы процесса банкротства с учетом законодательства Российской Федерации;
используемая ставка дисконтирования.
29. Оценка кредитного риска осуществляется путем моделирования денежных потоков, в том числе операционных расходов, денежных расходов и выручки от проекта, в различных сценариях. В рамках симуляционной модели оценки сделок проектного финансирования рассматривается влияние на денежные потоки систематических, связанных с изменением макроэкономической обстановки, и специфических, связанных с проектом, факторов риска и шоков.
30. При анализе систематических факторов риска, шоков и сценариев единый институт развития определяет список релевантных для характеристик проектов макроэкономических параметров. Денежный поток после учета влияния макроэкономического параметра в квартале t в сценарии s (
) рассчитывается по формуле:
,
где:
- денежный поток до учета влияния макроэкономического параметра в квартале t в сценарии s;
- значение индекса макроэкономического параметра (инфляция, реальная стоимость недвижимости на первичном рынке, реальная себестоимость строительства) в квартале t в сценарии s;
- среднее значение индекса макроэкономического параметра (инфляция, реальная стоимость недвижимости на первичном рынке, реальная себестоимость строительства) в квартале t по всем сценариям.
31. При анализе специфических риск-факторов симулируются сценарии, в которых на уровне проекта реализуются шоки, связанные с характеристиками отдельного проекта:
а) задержка строительства;
б) превышение бюджета;
в) задержка продаж.
32. В рамках модуля задержки строительства по каждому проекту оцениваются исходное распределение задержек, текущая задержка строительства и остаточное время строительства. Оценка исходного распределения задержек строительства основывается на сглаженных исторических данных по проектам, по которым не был реализован риск недофинансирования. Вероятность задержки строительства для проекта определяется исходя из изменения параметров распределения задержек строительства на основе количественных и качественных характеристик проекта. В каждом сценарии задержка строительства увеличивает длительность инвестиционной фазы и смещает график строительства. В результате смещения графика строительства по проекту будут понесены дополнительные капитальные расходы.
33. В рамках модуля задержек анализируется отклонение доли продаж относительно бизнес-плана, которое приводит к изменению длительности проекта и дополнительным расходам по проекту. На задержку продаж влияют маркетинговый риск, задержка строительства и ипотечная ставка процента. Оценка отклонения доли продаж относительно бизнес-плана осуществляется в несколько этапов:
а) оцениваются средняя ожидаемая задержка продаж и распределение задержки продаж для проекта на основе его характеристик (маркетинговый балл, плановая длительность строительства, средняя площадь квартиры в объекте) ;
б) сценариям присваиваются значения задержек продаж согласно полученному распределению;
в) оценивается совокупная задержка продаж с учетом задержки строительства;
г) задержка продаж трансформируется в изменение длительности проекта, график продаж модифицируется в зависимости от изменения сроков проекта;
д) график продаж корректируется в зависимости от отклонений процентной ставки по кредитам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, от среднего сценария.
34. В рамках модуля превышения бюджета оценивается превышение бюджета проекта над буфером на непредвиденные расходы и инфляционным удорожанием на основании исторических данных относительного распределения превышения бюджетов по проектам при условии наличия превышения бюджета.
35. Кредитный риск на уровне портфеля проектного финансирования рассчитывается с учетом эффекта диверсификации на основе исторической статической взаимосвязи между:
риск-факторами проектов (одного проекта и между различными проектами) - задержка строительства, превышение бюджета, задержка продаж;
макроэкономическими риск-факторами модели - инфляция, себестоимость строительства, индекс цен недвижимости, ипотечная процентная ставка;
макроэкономическими риск-факторами модели и риск-факторами проектов.
36. Кредитный риск проекта с учетом диверсификации на основе непрерывного предельного вклада в кредитный риск портфеля проектного финансирования (
) рассчитывается по формуле:
,
где:
- множитель капитала, учитывающий, что сумма 
должна быть равна диверсифицированному кредитному риску портфеля проектного финансирования 
;
- потери по i-му проекту в сценарии, соответствующем 
перцентилю потерь по портфелю проектного финансирования в сценарии, соответствующем перцентилю CI;
- перцентиль потерь по портфелю проектного финансирования в сценарии j, принимающий значение в диапазоне от CI до 1;
CI - 0, 9984;
n - количество сценариев, удовлетворяющих границам параметра 
;
- ожидаемые потери по i-му проекту.
37. Методы оценки кредитного риска по ипотечным активам и проектному финансированию с использованием счетов эскроу, основанные на внутренних рейтингах и описанные в настоящей методике, должны определять дефолт согласно приложению № 3.
38. Отчеты по результатам проверки модели количественной оценки кредитного риска, проводимой межведомственной рабочей группой, созданно